Samantekt á helstu atriðum húsaleigulaga
Húsaleigulög nr. 36/1994
Helstu ákvæði hvers kafla og/eða einstakra greina
I. kafli. Gildissvið laganna o.fl. (1.-3. gr.)
Í 1. gr. er skilgreint til hvaða samninga eða réttarsambanda lögin taka.
Í 2. gr. er kveðið á um að ákvæði laganna um íbúðarhúsnæði eru almennt ófrávíkjanleg hvað varðar réttindi og skyldur leigjanda, en samningsfrelsi gildir um leigu á atvinnuhúsnæði. Í ákvæðinu er að finna sérstakar undanþágur frá ófrávíkjanlegum ákvæðum laganna þegar félög, stofnanir eða sambærilegir aðilar leigja skjólstæðingum sínum íbúðarhúsnæði.
Í 3. gr. kemur fram að ákvæði í lögunum um hjón eða maka eiga einnig við um sambúðarfólk og skýrt hvað átt er við með sambúðarfólki.
II. kafli. Leigusamningur (4.-13. gr.)
Ákvæði sem snerta form og efni leigusamnings.
Í 4. gr. kemur fram að leigusamningar eigi að vera skriflegir og skal Íbúðalánasjóður láta útbúa sérstök eyðublöð, annars vegar fyrir íbúðarhúsnæði og hins vegar fyrir atvinnuhúsnæði.
Í 5. gr. er heimilað að félagsmálaráðuneytið staðfesti stöðluð eyðublöð frá öðrum aðilum en Íbúðalánasjóði.
Í 6. gr. er lýst þeim atriðum sem fram skulu koma í skriflegum leigusamningi.
Í 7. gr. eru ákvæði um umboðsmann leigusala.
Í 8. gr. er kveðið á um að allar breytingar eða viðbætur á leigusamningi eiga að vera skriflegar og undirritaðar af báðum aðilum.
Í 9. gr. kemur fram að leigusamningar geta verið tvennskonar, tímabundnir og ótímabundnir. Leigusamningur telst ótímabundinn nema um annað sé ótvírætt samið.
Í 10. gr. kemur fram að hafi aðilar vanrækt að gera skriflegan samning þá teljast þeir hafa gert ótímabundinn leigusamning.
Í 11. gr. kemur fram að um húsaleigusamninga gilda almennar ógildingarreglur.
Í 12. gr. eru ákvæði um þinglýsingar.
Í 13. gr. eru fyrirmæli um orðsendingar.
III. kafli. Ástand hins leigða húsnæðis (14.-17. gr.)
Í kaflanum er fjallað um kröfur leigjanda á hendur leigusala og formreglur varðandi tilkynningar, kvartanir og áskoranir.
Í 14. gr. er fjallað um ástand leiguhúsnæðis við afhendingu.
Í 15. gr. er fjallað um ef húsnæðið spillist fyrir afhendingu.
Í 16. gr. er fjallað um þegar leigjandi verður var við galla eftir afhendingu, hvort sem hann var fyrir hendi við afhendingu eða síðar.
Í 17. gr. er fjallað um þau vanefndaúrræði sem til greina koma.
IV. kafli. Viðhald leiguhúsnæðis (18.-22. gr.)
Í kaflanum er að finna mikilvægar reglur um viðhaldsskyldur hvors aðila um sig á meðan leigjandi hefur afnot eignarinnar. Meginreglan er sú að leigusali annist viðhald hins leigða.
V. kafli. Reksturskostnaður (23.-26. gr.)
Kveðið á um skiptingu reksturskostnaðar. Meginstefna laganna er sú að leigjandi greiði kostnað sem beinlínis tengist sérstakri notkun hans en leigusali greiði fastan kostnað og gjöld sem tengjast eignarhaldi á hinu leigða húsnæði.
VI. kafli. Afnot leiguhúsnæðis (27.-32. gr.)
Fjallað um umgengni leigjandans og afnot hans af leiguhúsnæðinu.
VII. kafli. Greiðsla húsaleigu. Tryggingar (33.-40. gr.)
Ákvæði sem lúta að greiðslu húsaleigu, gjalddaga hennar, greiðslustað og vöxtum, fyrirframgreiðslu leigu og annars konar tryggingum fyrir leigugreiðslum.
Í 33. gr. er fjallað um gjalddaga húsaleigu, fjárhæð hennar, greiðslustað, sendingarhátt og vexti vegna greiðsludráttar á leigu. Húsaleigu ber að greiða í samræmi við ákvæði leigusamnings og getur verið um fleiri tegundir endurgjalds að ræða en peninga, sbr. 4. mgr. 1. gr. laganna. Leigufjárhæðin fer eftir samningi. Ef vanrækt hefur verið að gera skriflegan leigusamning gildir ákvæði 2. mgr. 10. gr. um að sönnunarbyrði fyrir fjárhæð leigugjaldsins hvíli í þeim tilvikum á leigusala. Algengt er að samið sé um að húsaleiga fylgi vístölum, sbr. heimild í 37. gr. og ber þá að greiða upprunalega leigufjárhæð að viðbættum hækkunum.
Í 34. gr. er ákvæði um réttaráhrif fyrirframgreiðslu á húsaleigu. Meginreglan er sú að ef samið er um fyrirframgreiðslu fyrir lengri tíma en þrjá mánuði þá hefur það þær afleiðingar að leigjandi öðlast kröfu um leigurétt í þrefaldan þann tíma sem hann greiddi fyrir. Ákvæðinu er ætlað að stemma stigu við óhóflegum fyrirframgreiðslum á húsaleigu þegar um íbúðarhúsnæði er að ræða.
Í 35. gr. er kveðið á um að afhending á skuldabréfum, víxlum, tékka eða annarra viðskiptabréfa til greiðslu fram í tímann teljist fyrirframgreiðsla í skilningi 34. gr. með tilheyrandi réttaráhrifum.
Í 36. gr. eru fyrirmæli um það hvernig standa eigi að málum ef leigjandi á rétt á frádrætti frá leigugreiðslu vegna vanefnda leigusala.
Í 37. gr. er almennt ákvæði um að aðilum leigusamnings sé heimilt að semja um fjárhæð húsaleigu og hvernig hún skuli breytast á leigutímanum. Samningsfrelsið gildir því um fjárhæð húsaleigu, svo og um breytingar á henni á leigutímanum. Það er sérstaklega tekið fram í ákvæðinu að leigufjárhæðin skuli vera sanngjörn og eðlileg.
Í 38. gr. er sérákvæði um útreikning húsaleigu ef leigufjárhæðin miðast við fermetrafjölda hins leigða. Ákvæðið hefur fyrst og fremst þýðingu við leigu á atvinnuhúsnæði.
Í 39.?40. gr. er fjallað um tryggingar sem leigjandi setur fyrir því að hann efni leigusamninginn.
VIII. kafli. Aðgangur leigusala að leigðu húsnæði (41. gr.)
Fjallar um rétt leigusala að hinu leigða húsnæði og fyrirvara þess efnis.
IX. kafli. Sala leiguhúsnæðis, framsal leiguréttar, framleiga o.fl. (42.-50. gr.)
Í kaflanum er fjallað um aðilaskipti að leigusamningi. Í samræmi við almennar reglur kröfuréttar er leigusala heimilt að framselja réttindi sín og skyldur með því að selja leiguhúsnæðið en leigjanda er almennt óheimilt að að framselja leigurétt sinn eða framleigja hið leigða húsnæði.
X. kafli. Forgangsréttur leigjanda (51.-54. gr.)
Í 51. gr. er orðuð sú meginregla að leigjandi íbúðarhúsnæðis skuli hafa forgangsrétt til leigu þess að leigutíma loknum ef leigusali hyggst leigja húsnæðið áfram. Forgangsrétturinn tekur bæði til tímabundna og ótímabundna samninga. Í 2. mgr. eru taldar upp í 11 töluliðum undantekningar frá forgangsréttinum.
Í 52. gr. er að finna formreglur við framkvæmd forgangsréttarins.
Í 53. gr. eru ákvæði er lúta að skilmálum framlengds eða endurnýjaðs leigusamnings á grundvelli forgangsréttar.
Í 54. gr. er lögfest er sérstakt ákvæði um bótarétt leigjanda ef leigusali brýtur gegn ákvæðum um forgangsrétt hans. Þeirri reglu er ætlað að verja forgangsréttinn og hagsmuni leigjanda gegn málamyndagerningum leigusala í þeim tilgangi að komast framhjá samnings- og lögbundnum forgangsrétti.
XI. kafli. Lok leigusamnings, uppsögn o.fl. (55.-59. gr.)
Í 55. gr. kemur fram að báðum aðilum ótímabundins leigusamnings er heimilt að segja honum upp og þarf uppsögnin að vera skrifleg og send með sannanlegum hætti.
Í 56. gr. kemur fram hve langur uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings er og fer hann eftir tegund húsnæðis og lengd leigutímans.
Í 57. gr. kemur fram hvenær uppsagnarfrestur hefst.
Í 58. gr. er fjallað um lok tímabundins leigusamnings.
Í 59. gr. er fjallað um réttaráhrif þess ef leigjandi nýtir húsnæðið eftir að leigutíma lauk.
XII. kafli. Riftun leigusamnings (60.-62. gr.)
Taldar eru upp ástæður sem geta leitt til riftunar hvors aðila fyrir sig.
XIII. kafli. Skil leiguhúsnæðis (63.-68. gr.)
Meginreglan er sú að leigjanda ber ábyrgð á allri rýrnun og spjöllum sem orðið hafa á húsnæðinu og flokkast ekki undir eðlilegt slit.
XIV. kafli. Úttekt leiguhúsnæðis (69.-72. gr.)
Í kaflanum er mælt fyrir um að aðilar geta leitað til byggingarfulltrúa um úttekt á húsnæðinu bæði við upphaf og lok leigutímans. Í öðrum köflum laganna er einnig mælt fyrir um þessa heimild vegna ákveðinna aðstæðna, til dæmis þegar húsnæði spillist á meðan leigutíma stendur, sbr. III. kafla, ef ágreiningur kemur upp um viðhald, sbr. IV. kafla, og einnig er gert ráð fyrir aðkomu byggingarfulltrúa við skil leiguhúsnæðis, sbr. XIII. kafla.
XV. kafli. Leigumiðlun (73.-82. gr.)
Þeir einir mega stunda leigumiðlun sem fengið hafa leyfi félagsmálaráðuneytis. Sett hefur verið sérstök reglugerð um leigumiðlun en þar er að finna nánari ákvæði um próf til réttinda leigumiðlunar.
XVI. kafli. Húsnæðisnefndir (83. gr.)
XVII. kafli. Kærunefnd húsaleigumála (84.-85. gr.)
Með lögunum var sett á stofn kærunefnd húsaleigumála. Hlutverk nefndarinnar er að fjalla um hvers konar ágreining milli aðila leigusamnings við gerð og/eða framkvæmd samningsins. Aðilum leigusamnings sem greinir á um gerð og/eða framkvæmd leigusamnings geta, sér að kostnaðarlausa, snúið sér til nefndarinnar og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið.
XVIII. kafli. Kynning laganna o.fl. (86. gr.)